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 Bail et droit de vente

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FULLY
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Nombre de messages : 3
Date d'inscription : 07/07/2005

MessageSujet: Bail et droit de vente   Jeu 7 Juil - 20:17

Je suis désolé c'est mon premier poste...Donc soyez indulgent pour la forme...
En ce qui concerne votre forum je le trouve d'utilité publique devant la difficulté que chacun rencontre a connaitre ses droits...
Je tire donc mon chapeau aux bénévoles ames charitables qui s'occupent d'animer ce forum...


Voila, moi et ma petite amie louons en colocation un appartement de 50m² à lyon...
Nous avons donc signé un contrat de bail et ce depuis 8 mois...
Il y a quelques semaines le propriétaire nous a contacter pour nous signifier qu'il souhaitait vendre notre appartement ...
Notre crainté étant de nous retrouver à la rue sans préavis; et ce en période ou la recherche de logement est le soucis numéro un de bon nombre d'étudiants...Nous avons certaines interrogations:

-Sachant que notre bail est valable pour encore 2 ans, dans quelle mesure le nouveau propriétaire pourrait il y mettre fin?

-Notre propriétaire nous a assuré verbalement que l'appartement serait vendu à un organisme de gestion locative...Comment s'en assurer?

-Est on obligé de nous plier a toutes les demandes de visite de l'agence que notre propriétaire à choisir pour vendre l'appartemnt, en clair peut on essayer de lui mettre des batons dans les roues..?

-A t il le droit de prendre et publier des photos de notre appartement sans notre accord explicite????

-Avez vous des l conseils?

PS: nous ne sommes pas viscéralement opposé à ce que l'appartement change de propriétaire, nous nous plaison simplement ou l'on est et étant étudiant .... Un déménagement serait un coup dur pour notre budget ..
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Beccaria
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Masculin Nombre de messages : 294
Age : 37
Localisation : France
Date d'inscription : 14/04/2005

MessageSujet: Re: Bail et droit de vente   Ven 8 Juil - 1:12

Salut FULLY et bienvenue !

Voici pour l'instant quelques éléments de réponses à tes interrogations très légitimes.

*************

Ces textes sont issus de la loi du 6 juillet 1989 :

Article 2

Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.


Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. Elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.


Article 4

Est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;


b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;

c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;

f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;

h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;

j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.


Article 11-1

Quand un congé pour vente conforme aux dispositions de l'article 15 est délivré par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l'article 10.


La reconduction du bail est établie par écrit entre les parties au plus tard quatre mois avant l'expiration du bail en cours. A l'expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit.


Article 15

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.


Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.


II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.


Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
**************


@+ Wink

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MessageSujet: Re: Bail et droit de vente   Ven 8 Juil - 3:01

Salut FULLy et bienvenue !

Citation :
Je suis désolé c'est mon premier poste...Donc soyez indulgent pour la forme...
En ce qui concerne votre forum je le trouve d'utilité publique devant la difficulté que chacun rencontre a connaitre ses droits...
Je tire donc mon chapeau aux bénévoles ames charitables qui s'occupent d'animer ce forum...

Merci beaucoup !!! La forme ? Rien n'a dire !!!!! Wink

Citation :
-Sachant que notre bail est valable pour encore 2 ans, dans quelle mesure le nouveau propriétaire pourrait il y mettre fin?

Selon l'article 1743 du code civil :

Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le colon partiaire ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.
Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail
.

La rigueur de ce texte a été atténué par la jurisprudence ainsi :

***********

Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 29 septembre 1999 Cassation partielle.

Vu l'article 1743 du Code civil, ensemble l'article 684 du Code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 septembre 1997), que la société Bataille Scalbert investissement, déclarée adjudicataire par décision de justice du 21 septembre 1995, d'un logement appartenant à la société Express secrétariat, a assigné en expulsion la locataire, Mme Blumental ;

Attendu que pour annuler le bail, l'arrêt retient que le contrat n'a pas date certaine, qu'il n'est pas prouvé qu'il soit antérieur au commandement ayant déclenché les poursuites et qu'il est préjudiciable aux intérêts de l'adjudicataire ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Bataille Scalbert investissement avait connaissance de ce bail avant l'adjudication, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE,
**********


En effet, il suffit que l'acquéreur ait connaissance du bail avant la vente pour que le contrat de bail lui soit opposable.
Pourquoi ne pas ecrire donc, au futur acquéreur, pretexant par exemple des informations sur ces intentions sur le bail en cours et le tour est joué !!!! Wink

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MessageSujet: Re: Bail et droit de vente   Ven 8 Juil - 9:32

Disons que pour ce qui est du bail le propriétaire actuel ne nous a pas notifié qu'on devrait partir....Ce n'est donc pas le sujet pour le moment...
Le bail a été signé entre nous et la régie qui gère notre appartement....
Nous savons que la régie ne possède qu'un seul des appartements de notre immeuble..Pour ce qui est de l'aquéreur ...Comment pourrions nous le prévenir dans la mesure ou il n'a pas encore été choisi...
pour le moment il ya eu deux visites:
- une pour le mesurer
-une pour le photographier dans le but de le mettre en vente....
Ce dernier détail m'incite à penser que le propriétaire envisage de le vendre à un particulier et non à un organisme locatif....

Donc en résummé que nous conseiller vous de faire?

Chercher dès a présent un autre appartement ?

En tout cas merci beaucoup pour ces reponses rapide...
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