Suite achat appartement probleme de paiment des charges

Bonjour, Je suis nouveau sur le site et j'aurais bien besoin de petits conseils.

Voici mon problème :

J'ai acheté un appartement en avril 2005 via une agence immobilière X.
L'appartement contient un locataire. Je l'ai pris en connaissance de cause.
La gestion de la location se fait aussi à travers l'agence immobilière X. Et j'ai continué le contrat de gérance avec eux.

En revanche en Juin 2005 je recois un apurement des charges (appel de fond) sur l'année 2004 de la part du syndic qui gère la copropriété, d'un montant de 1000 euros.

Le montant concerne apparament un excédent de consommation d'eau.

Le montant est en pratique à la charge du locataire. J'ai pri contact avec la notaire et l'agence. Et on me dit que je dois en qualité de propriétaire payer les charges et les récupérer aupres du locataire.

En ce qui me concerne je pense que tout ce qui touche l'année 2004 ne me concerne pas. L'ancien proriétaire ne devrait il pas payer cet apurement et récuperer la dite somme auprès de son locataire 2004 ? qui est toujours le même acutellement d'ailleurs.

Merci de m'aider,

bien cordialement,

Ad.

Salut ad_2005_05_03 et bienvenue !!

L'acquéreur d'un immeuble ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail antérieurs à la vente, sauf cession de créance ou subrogation expresse.

C'est la règle dégagée par la jurisprudence, autrement dit en cas de cession de contrat, de bail en l'espèce, les effets de la transmission ne se produisent que pour l'avenir, il appartient donc au bailleur initial d'agir sauf clause contraire !!


Vu l'article 1743 du Code civil, ensemble l'article 1165 du même code ;

Attendu que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Metz, 5 septembre 2000) que M. X... propriétaire d'un terrain a cité devant le tribunal M. Y... aux fins de le faire expulser des lieux qu'il occupait ; que M. Z... ayant acquis le bien est intervenu volontairement dans l'instance après le désistement de M. X... ; que la société civile immobilière Sylver (la SCI) est intervenue en appel venant aux droits de M. Z... ; que M. Y... a fait valoir qu'il était titulaire d'un bail ;

Attendu que pour prononcer la résiliation du contrat de location, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que M. Y... est bien locataire du terrain, que M. X... aux droits duquel se trouve désormais la SCI soutenait que le loyer n'était pas payé depuis de nombreuses années, que le preneur justifiait seulement du règlement des loyers à compter du 4 février 1999 date de l'acquisition du terrain par le dernier propriétaire, que M. Y... ayant manqué à son obligation principale de locataire, il convenait de prononcer la résiliation du bail ;

Qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait constaté que le preneur avait payé le prix du bail à la SCI, seule restée en cause, et que l'acquéreur de l'immeuble ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail antérieurs à la vente sauf cession de créance ou subrogation expresse, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE


je déplace à la rubrique aide juridique !!

Bonjour, Tout d'abord merci pour votre réponse et votre réactivité. Ca fait vraiment plaisir.

J'aimerai juste avoir des petites précisions, si c'est posssible.
On m'a parlé de loi concernant les syndics qui ont été publié en septembre 2004 et en début d'année. D'apres ce que l'on m'a dit ces lois permettent aux syndics d'envoyer un appel de fond directement au proriétaire au moment de l'envoi.

Comme décrit dans mon courrier initial. Je n'ai été propriétaire que bien après 2004 en Avril 2005 pour être précis et l'assemblée précédente date de Juin 2004.

Dans ce cas la ...

Est toujours à l'ancien Bailleur donc l'ancien propriétaire des lieux de payer l'apurement 2004 des charges pour son locataire? Et ensuite de récuperer la somme aupres de lui?

Merci pour tout !

Ad.

Au fait . En échange de bon procéde. Je suis dans le secteur de l'informatique. Si qq à besoin d'un conseil meme si ce n'est pas le sujet dans le forum. N'hesitez pas.

Cdt,

Ad.

Salut ad_2005_05_03 !

ad_2005_05_03 a écrit:

je pense que tout ce qui touche l'année 2004 ne me concerne pas. L'ancien proriétaire ne devrait il pas payer cet apurement et récuperer la dite somme auprès de son locataire 2004 ?

Selon moi la question qui se pose en l'espèce est de savoir qui est débiteur à l'égard du syndicat et partant celui qu'il est en droit de poursuivre ?

A cette question je répondrai ceci !

Avant tout, à noter qu'il n'existe aucune solidarité de droit entre cédant et cessionnaire (acquéreur), pour le paiement des charges (Cass. civ. 08/10/1991)

Ensuite selon d'une part l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 :

""Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.""

Et d'autre part l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967

"Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention.""

Il résulte de ces textes que le vendeur demeure tenu envers le syndicat des charges liquides et exigibles au moment de la vente. Par ailleurs, de jurisprudence constante doivent être considérées comme "liquides et exigibles" les sommes qui ont fait l'objet d'appel de fonds, soit sur l'initiative du sindic, soit sur décision de l'assemblée.

Ainsi, dès lors où l'appel de fonds est devenu "effectivement liquide et exigible" le syndicat est en droit d'en réclamer le paiement à celui qui est propriétaire à cette date.
Dans la présente espèce, l'appel de fonds est intervenue en juin 2005, à cette date le syndicat est en droit de réclamer le paiement au copropriétaire.

Une seconde question se pose alors à ce stade : qui est propriétaire en juin 2005 ?

La réponse à cette question se trouve à l'article 6 du même décret :

""Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.""

En clair, le cessionnaire ne devient copropriétaire au regard du syndicat que lorsque la mutation a été notifiée au syndic !!. Cependant attendre lundi pour confirmation ou infirmation de cette argumentation (je dois consulter le Code copropriété 2005 afin de voir l'incidence du décret 2004) !!

ad_2005_05_03 a écrit:

Au fait . En échange de bon procéde. Je suis dans le secteur de l'informatique. Si qq à besoin d'un conseil meme si ce n'est pas le sujet dans le forum. N'hesitez pas.

C'est noté !!

Merci pour tous ces renseigments...
En attendant les nouvelles....

Le syndic m'a adréssé l'appel de fond. C'est donc qu'il a du être notifié du changement de propriétaire.

Par conséquent si l'appel d'offre date de mai-juin 2005 , que j'ai été propriétaire en avril 2005 ... c'est à moi de payer l'apurement des charges 2004 ??

Est ce ce que la notaire en vérifiant que l'ancien propriétaire ne doit pas d'argent pour le syndic n'etait pas censé savoir qu'un apurement était en cours ? ca fait un peut tard un apurement en mai-juin 2005 pour l'année 2004 je trouve personnellement?

Que me conseiller vous de faire dans ce cas ??

Bien cordialement,

Ad.

toujours pas de nouvelles de la notaire, qui devait m'envoyer une réponse en se référant aux articles de lois ...

ca fait une semaine déjà...

ad_2005_05_03 a écrit:

toujours pas de nouvelles de la notaire, qui devait m'envoyer une réponse en se référant aux articles de lois ...

ca fait une semaine déjà...

Salut ad !!


Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que M. et Mme Foulon ont vendu à M. Rocaboy, par un acte authentique du 3 novembre 1965, une maison moyennant le paiement d'une rente annuelle viagère ; que cet acte comportait une clause résolutoire et une clause d'interdiction d'aliéner ; que, malgré cette dernière clause, cet immeuble a été revendu par Mme veuve Rocaboy et ses enfants, avec un autre immeuble, à la SCI Ryemd (la SCI) en vertu d'un acte du 11 décembre 1989 dressé par M. X..., notaire ; que cette vente est intervenue après une promesse de vente conclue le 28 août 1989 sous la condition suspensive que M. Foulon concoure ou consente à la vente ; que l'acte authentique de vente reproduisait la clause d'inaliénabilité et précisait que les parties avaient déclaré en faire leur affaire personnelle ; que M. Foulon, aux droits de qui se trouve son héritière, Mme Evrard, a demandé, à l'encontre de Mme Rocaboy, aujourd'hui décédée, et de M. Alain Rocaboy et Mme Marie Rocaboy, épouse Reck, d'abord, la résolution de la vente du 3 novembre 1965 en application de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la rente, puis l'annulation de celle du 11 décembre 1989 pour violation de la clause d'inaliénabilité ; que les consorts Rocaboy ont appelé en garantie la SCI et le notaire, cette dernière société sollicitant également la garantie de cet officier public ; que l'arrêt attaqué a condamné M. X... à garantir les consorts Rocaboy ainsi que la SCI de toutes les condamnations prononcées contre eux ;

Attendu que, pour admettre que le notaire n'avait pas exécuté son devoir de conseil, l'arrêt énonce d'abord que peu importaient les mentions de l'acte qui reproduisaient la clause d'inaliénabilité et précisaient que le vendeur et l'acquéreur faisaient leur affaire personnelle des conséquences d'une telle stipulation, ajoutant ensuite que le notaire ne rapportait pas la preuve de ce qu'il eût véritablement éclairé les parties sur toutes les conséquences de l'acte et de ce qu'il pouvait être attaqué en nullité, preuve qui eût pu résulter d'un acte sous seing privé distinct qui manifestement n'existait pas mais ne saurait ressortir en aucun cas du rappel de la clause et de l'engagement pris dans l'acte lui-même ;

Attendu, cependant, que la preuve du conseil donné, qui incombe au notaire, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l'acte que le notaire a instrumenté ; qu'ayant constaté que l'acte de vente, d'une part, reproduisait, précédée d'un intitulé " Interdiction d'aliéner ", la clause d'inaliénabilité selon laquelle, " en raison de la stipulation de rente viagère, les vendeurs interdisent à l'acquéreur qui s'y soumet de vendre, aliéner ou hypothéquer pendant leur vie et jusqu'au décès du survivant d'eux, sans leur concours ou leur assentiment, tout ou partie dudit immeuble sous peine de nullité des ventes, aliénations ou hypothèques qui seraient ainsi consenties et de révocation des présentes ", et précisait, d'autre part, que le vendeur et l'acquéreur, en dépit du caractère impératif de cette clause, requéraient expressément le notaire soussigné d'avoir à établir les présentes, déclarant l'un et l'autre faire leur affaire personnelle des conséquences d'une telle stipulation, la cour d'appel, en statuant comme elle a fait, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres branches des premier et deuxième moyens, ni sur les autres moyens :

CASSE ET ANNULE


Est-ce le cas en l'espèce ??

Salut ad...!

Voici encore une autre décision qui vient utilement compléter celle mentionnée ci-dessus !


Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 20 février 2002 Rejet

Sur le second moyen :

Attendu que M. Chabert fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de le débouter de sa demande alors, selon le moyen :

1 / que, d'une part, le notaire est tenu d'une obligation de conseil qui lui impose de fournir à son client les informations lui permettant d'apprécier en toute connaissance de cause la portée de l'acte ; que par application de l'article 1315 du Code civil, celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information et de conseil doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'en l'espèce la cour d'appel a affirmé que M. Chabert ne rapportait pas la preuve que M. Denieuil avait manqué à son obligation de conseil ; qu'elle a dès lors inversé la charge de la preuve et violé le texte susvisé ;

2 / que, d'autre part, commet une faute engageant sa responsabilité contractuelle le notaire qui omet d'insérer dans l'acte de vente l'existence d'une servitude particulièrement contraignante de non-construction résultant de la présence d'une canalisation de gaz à haute pression ; qu'en l'espèce la cour d'appel, qui constate que le notaire n'avait pas mentionné dans l'acte de vente la servitude de non-construction qui figurait pourtant dans le titre de propriété des vendeurs et se borne, pour exonérer M. Denieuil de toute responsabilité, à affirmer que l'acquéreur ne démontrait pas que le notaire avait connaissance de son projet de réaliser une construction annexe, a violé l'article 1147 du Code civil ;


Mais attendu qu'ayant relevé qu'au titre "servitudes" l'acte de vente mentionnait que l'acquéreur s'engageait à souffrir les servitudes résultant du cahier des charges dans lequel était transcrite la servitude de gaz à haute pression et retenu que M. Chabert avait connaissance de celle-ci avant de signer le compromis de vente et ne démontrait pas que le notaire était informé de son projet de réaliser une construction annexe sur le terrain, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, a pu en déduire qu'il ne pouvait être reproché au notaire de n'avoir pas expressément mentionné cette servitude dans l'acte de vente et que M. Chabert ne démontrait pas que M. Denieuil ait manqué à son obligation de conseil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;


Penses tu avoir était floué ad. ? En sachant que l'article 5 du Décret du 17 mars 1965 modifié par le Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 4 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004) ; dispose ceci :


Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.


1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;

b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie

Merci pour toutes ces indications.
D'apres ce que vous me notez. Il apparait clairement qu'il y a un petit soucis. L'apurement des charges est du par l'ancien propriétaire.
En m'appuyant sur vos argument j'ai envoyé un FAX à mon notaire... pour lui expliciter la situation.
Pour l'instant je n'ai pas eu de réponse. Je pense qu'elle joue la montre.
Elle n'est pas très professionnelle et je regrette un peu ce choix.
L'agence immobiliere qui s'occupe de la location est tout a fait d'accord pour gérer ce problème et reversé les fonds à l'ancien propriétaire une fois récupéré auprès du locataire.
Je pense que la , la notaire devrait faire son travail et informer l'ancien proriétaire en le priant de régulariser la situation .

Merci de vos conseils, je trouve génial votre initative pour aider les gens comme moi qui n'ont pas trop de notions en droit!!

Je vous tient au courant pour la suite des négociations .

Salut ad !!

Citation :

Je vous tient au courant pour la suite des négociations

On n' y tient beaucoup !!!

Suite aux conseils que vous m'avez communiqué je me suis permis de contacter ma notaire par télécopie ( car injoingnable au téléphone ).
J'aimerai qu'elle fasse son travai et récupère la somme auprès de l'ancien propriétaire... ce qu'elle ne souhaite pas du tout faire apparament.

Je l'ai donc contacté par fax à deux reprises ... tout en restant le plus courtois et en présentant les informations en lui demandant son avis ...

j'ai envoyé deux fax l'un le 1/07 et l'autre le 07/07 pas de réponse de sa part...

Aujourd'hui j'ai décidé de faire un rappel ... avec un nouveau fax afin d'avoir des informations.

Elle me rappelle par téléphone. J'étais heureux je croyais qu'elle avait qq chose d'interressant à me communiquer...

Elle me parle sur un ton hautin au téléphone en me disant que mes tentatives de la contacter était ressentie comme des aggréssions , que mes faxs "quotidiens" avait le don de l'enerver.

Ce à quoi je répond : " désolé que ca vous fasse cette impréssion, mais j'ai un problème a résoudre et la date de paiment des apurements est révolue de plus d'un mois" ... Elle me dit : "ils attendront", en parlant du syndic.

Sans me laisser parler d'avantage, elle me dit au revoir, me coupe la parole et me raccroche au nez.

Comprennez mon étonnement. Je suis un honnete citoyen qui chercher son droit, ni plus ni moins. Et je me fais maltraiter par "ma notaire" qui est censer m'aider et me soutenir . Je croyais qu'elle avait un devoir de conseil ?

Vers qui dois-je me tourner dans ce cas ?
J'ai écrit un mail à la chambre des notaires de Versailles .

Je trouve son comportement indigne . non seulement elle ne m'aide pas à résoudre mon problème dans les meilleures conditions et en plus me traite de cette manière... en me raccrochant au nez ? Un notaire .

Qu'en pensez vous ? Est ce que j'ai abusé en essayant de la contacter de la sorte ? D'essayer de solutionner mon problème ?
Ou a-t'elle une réaction anormale?

Car délibéremment elle m'ignorait ? pendant tout ce temps.

Merci beaucoup,

Bien cordialement,

A.A.

ps: ne faites pas attention aux fautes de frappes lol

Bonjour ,

Pour vous donnez qq infos. Je me suis adressé à la chambre des notaires par mail en leur envoyant une copie des faxs envoyé à mon notaire.

Il m'ont répondu qu'il allait traiter la question et contacter la notaire pour avoir des informations sur la question....

Cdt,

Ad.

Bonjour messieurs,

je pense que vous m'avez oublié ... lol

A bientot ,

Ad.

Salut ad !!

ad_2005_05_03 a écrit:

Il m'ont répondu qu'il allait traiter la question et contacter la notaire pour avoir des informations sur la question....

Alors, quelles sont les nouvelles ??

Bonsoir,

J'attend un retour de la part de la chambre des notaires.
En attendant j'ai envoyé un rappel de paiment des apurements à ma notaire ... donc affaire a suivre pour le moment.