[PB REGLE]travaux de zinguerie, pour qui ?

bonjour

nous avons un appartement sous comble.
des travaux de peinture des façades sont prévus, également reprise des faitières et des gouttières

dans notre appartement il y a 6 chien assis (lucarnes) un peu comme celles ci



or il faut y refaire la zinguerie tant au dessus qu'en dessous et le syndic (bénévole) me dit que ces réparations sont a ma charge : il considère que ce sont des parties privatives

or les lucarnes étaient déjà là quand nous avons acheté, je ne vois rien de particulier dans le règlement de copro...

selon nous, ces lucarnes font partie de la toiture .

qu'en est il ?
merci d'avance pour vos réponses

bonsoir,
selon moi, il me semble que d'un point de vue général en location
la regle est que le propriétaire entretien l'exterieure et les Gros OEuvres et a charge du locataire sont l'interieur et les petites réparations.

ne pouvant plus vous aidez sur ce sujet je vous conseil d'attendre les autres membres du forum

Bonne soirée
désolé de n'avoir pu plus vous aider

Bonsoir Mistra et bienvenue !

Je présume, copropriétaire qu'est votre statut ?

A mon avis, à la lumière de l'article 518 du Code civil ces lucarnes constituent a priori des immeubles par nature, en effet elles semblent intimement et spécialement incorporées au batiment dont elles ne sauraient être séparées sans porter atteinte à son intégrité.

Dans ces conditions, elles appartiennent au propriétaire du fonds, autrement dit elles rentrent dans le domaine privatif du lot ; aussi, je rejoins l'opinion du syndic lorsqu'il déclare que les réparations sont à votre charge

NB : c'est davantage une bonne nouvelle !! ???

mince mais qu'en est il du toit ?

n'est ce pas contradictoire?

vous dites : intimement et spécialement incorporées au batiment dont elles ne sauraient être séparées sans porter atteinte à son intégrité.

alors pourquoi privatif, ne peuvent ils pas être considérés au même titre que les murs et le toit?

Prudence Agoravocat ! Effectivement, mon raisonnement était fondé sur la qualité de propriétaire et non dans le cadre d'une copropriété ; la solution est plus nuancée selon moi !

Je m'explique :
Je répéte, copropriétaire que vous êtes ; mais également le réglement de copropriété est silencieux sur ce point. On est d'accord sur ces derniers !!

Alors, selon d'abord la loi du 10 juillet 1965 :


Article 2

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.


Article 3

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :


- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors.


Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;

- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.


Ainsi, en dehors des cas sus-mentionné sont privatives les parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. En revanche est communes les parties affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux.

Par exemple :

Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 22 février 1995 Rejet

Sur le pourvoi formé par :

1 / Mme Olga Trétiakon veuve de M. Ilovaisky, demeurant 3, rue de l'Estrapade à Paris (5e),

2 / M. Denis Ilovaisky, demeurant 3, rue de l'Estrapade à Paris (5e), en cassation d'un arrêt rendu le 11 mars 1993 par la cour d'appel d'Orléans (audience solennelle), au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3, rue de l'Estrapade à Paris (5e), prise en la personne de son syndic, la société Legepargne, dont le siège social est 242, rue de Rivoli à Paris (1er), défendeur à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 17 janvier 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, M. Capoulade, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Capron, avocat des consorts Ilovaisky, de Me Bouthors, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3, rue de l'Estrapade à Paris, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 11 mars 1993), statuant sur renvoi après cassation, que les consorts Ilovaisky, propriétaires dans un immeuble en copropriété d'un lot constitué par un appartement au cinquième étage et un atelier d'artiste au sixième étage, ont, en 1986, assigné le syndicat des copropriétaires en exécution, à ses frais exclusifs, de l'intégralité des travaux et réparations définis dans un arrêté de péril prescrivant d'assurer la stabilité des ouvrages hors toiture des bâtiments sur rue et notamment de l'atelier du sixième étage et d'exécuter tous les travaux complémentaires, tels que la réfection des menuiseries métalliques, de la couverture et de l'étanchéité ;


Attendu que les consorts Ilovaisky font grief à l'arrêt de retenir que le châssis métallique et la verrière de l'atelier dépendant de leur lot de copropriété sont des parties privatives, alors, selon le moyen, "que constituent des parties communes les biens qui forment les accessoires matériels des biens communs ;

que la cour d'appel constate que la toiture de l'atelier constitue une partie commune puisque le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 rue de l'Estrapade à Paris, 75 005, accepte d'en prendre l'entretien à sa charge ;

qu'en refusant, dans de telles conditions, de tenir pour des parties communes le châssis métallique et la verrière qui portent cette toiture, la cour d'appel a violé les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le châssis et le vitrage qui séparent l'atelier de l'extérieur n'étaient pas affectés à l'usage ou à l'utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires, que cet atelier, construction légère, n'apparaissait pas comme un élément de gros oeuvre et que la plateforme en bois qui le supporte, ne participait en rien à la charpente de la toiture de l'immeuble, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la réparation des menuiseries métalliques et de la vitrerie de l'immeuble, parties privatives, incombait aux seuls propriétaires du lot litigieux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts Ilovaisky à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000 francs en applications de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit des consorts Ilovaisky ;

Condamne les consorts Ilovaisky aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;



Qu'en est-il en l'espèce ou qui profite de ces lucarnes ???

forcément, derrière les lucarnes il y a des pièces de notre appartement

mais je pense qu'elles font partie du gros oeuvre, c'est d'ailleurs ce que m'a dit mon agent immobilier

elles sont réellement une partie de la toiture

la réfection des joues et des joints d'étanchéité joues/toiture me semblent réellement être du ressort de la copro

peut être pas les bavettes sous les chiens assis...

quoique ....

aux dernières nouvelles :

les copropriétaires ont admis que c'était du ressort de la copropriété, ouf....

merci de vos interventions

A ma connaissance, la jurisprudence ne s'est jamais prononcée sur la question de savoir si des "lucarnes" font parties intégrantes du gros oeuvre, mais de l'avis unanime des professionnels (maçon, architecte ....) celles-ci sont, évidemment, un élément du gros oeuvre du batiment.

Ceci dit, l'appréciation souveraine des juges est parfois déroutante !